28 אפריל 2014

עו"ד לדיני מקרקעין

באתר Ynet פורסם פסק דין מעניין הנוגע לתחום המקרקעין, ובו תשלום פיצויים מטעם בעל דירה לשוכרת הדירה, בעקבות נזק עצום שנגרם בדירה כתוצאה מהזנחה. באחד מלילות החורף 2010, נפער בתקרה חור גדול שקוטרו כמטר, דבר שהביא להצפת הדירה, להתנפחות הקירות ולסתימת הביוב. בשל כך, הדירה הוצפה ולא הייתה ראויה למגורים.

השוכרת הגישה תביעה ובה טענה שבעל הדירה סירב לתקן את הנזקים ואף הסתיר מידע חיוני על הדירה. לטענתה, עוד לפני ששכרה את הדירה נגרם הנזק בתקרה, אך בעל הנכס פרש בד יוטה במקום והסתפק בכך. בזמן הסערה, בשל תנאי מזג האוויר, היריעה יצאה ממקומה והנזק נגרם. התובעת וילדיה נאלצו להתפנות מהדירה וכשחזרו לאחר כמה ימים, הגיע הנתבע ודרש מהם להתפנות שוב כדי לתקן את הליקויים – מבלי לספק להם מגורים חלופיים.

עו"ד לדיני מקרקעין רוני אילן

להגנתו, טען בעל הדירה כי השוכרת ידעה על בד היוטה בטרם החתימה על החוזה והציע לה מקום מגורים חלופי. השופט בבית משפט השלום קבע שהדירה, שקיימת מעל 50 שנה, לא עברה שיפוץ חיצוני יסודי מאז ומעולם ושהנכס, לא התאים לייעודו כדירת מגורים המציעה מחסה מפני מי הגשמים, וכל זאת בידיעתו של בעל הדירה. השופט קיבל את טענת התובעת שבעל הנכס זנח את החובה לספק מקום מגורים זמני לשוכרת, ובסופו של דבר פסק פיצוי של בעל הדירה בסך 49 אלף ש"ח על נזקי התכולה ועגמת הנפש, אך חייב את השוכרת לשלם 4,500 ש"ח על תיקוני חשמל.

מהי דירה "ראויה למגורים"?

מניסיוני כעורך דין לדיני מקרקעין, תביעות נפוצות בין בעל דירה לבין שוכר הדירה. גם בהשכרת דירה , על הדירה להיות "ראויה למגורים". משמעות המושג היא שהנכס ייבדל מנכסים אחרים כמו מחסן או חנות לדוגמא, ויהיו בו חדרים ואביזרים חיוניים כמו אמבט, מטבח, שירותים ועוד.

סעיף 12 בחוק החוזים מדבר על תום הלב במשא ומתן. אדם לא יכול להשכיר נכס לאדם אחר, כאשר ישנו פגם בנכס. מדובר בהסתרת מידע חיוני. ניתן לחלק את הפגמים בנכסים ל"פגמים נסתרים" ו"פגמים גלויים". על המשכיר נכס ליידע את השוכר על כל הפגמים, אם קיימים, במהלך המשא ומתן.

עלינו לשאול במקרים אלו: האם המשכיר מספק לשוכרת את מה שהיא שכרה ממנו ? קרי, האם הדירה ראויה למגורים ? במצב הדירה כמתואר, קבע השופט שהדירה לא הייתה ראויה ולא עמדה בסטנדרט המינימלי לשם מגורים, לכן ישנה ציפייה מבעל הדירה לקחת אחריות על מצב הדירה כפי שהיא. במקום לטפל בבעיה בצורה יסודית, הוא "הניח פלסטר" בלבד. התוצאה יצרה נזק מיידי לשוכרת. בית המשפט לא האשים את בעל הדירה במה שקרה, אלא ציפה ממנו ליטול אחריות, מה שלא התרחש – והביא לנזקים.

עו"ד לדיני מקרקעין רוני אילן

טובת השוכר או המשכיר? (stockimages)

מקסום הרווח של המשכיר או מקסום התנאים לשוכר?

כל עו"ד לדיני מקרקעין מכיר את המתח הקיים בין האינטרסים השונים – השוכר מבקש למקסם את תנאיו ואילו המשכיר מבקש למקסם את הרווח שלו. הבלאי הטבעי הנו באחריות המשכיר, אבל אם לפתע מתרחש מקרה קיצוני כמו קריסת התקרה, ברור שמדובר בתוצאה של הזנחה, במיוחד לאחר פריסת בד היוטה.

מניסיוני כעורך דין לדיני מקרקעין, בדרך כלל בית המשפט ינסה לבצע את האיזון בין זכויות הבעלים לזכויות השוכרים. בית המשפט מבין שהבעלים מנסה למקסם את רווחיו ולא מצפה ממנו להשקיע באופן תדיר מאוד בדירה. מאידך, יש דרישה שהדירה תהיה ראויה למגורים. באופן כללי, השופט רואה את בעל הדירה כ"איש החזק" ואת השוכר כ"איש החלש", באספקט הכלכלי. כאשר נולדים נזקים שבאחריות המשכיר, מטבע הדברים, נצפה שבית המשפט ייטה לטובת השוכר.

כל האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי – בכל מקרה פרטני יש לפנות לעו"ד לקבלת ייעוץ משפטי מתאים.

השאר תגובה

*