23 יוני 2014

עו"ד לדיני מקרקעין רוני אילן

באתר ynet פורסמה כתבה על פסק דין מעניין הקשור בדיני מקרקעין. בכתבה הוסבר שמוכר דירה משך את ידו ממשא ומתן שניהל למול בני זוג. מאוחר יותר התברר שהוא קיבל הצעת רכש טובה יותר, מספר ימים לאחר ההתחייבות כלפי הרוכשים. בפגישה בין הרוכשים לבין אביו של המוכר, סוכם כי הרוכשים ישלמו למוכר סך של 395 אלף דולר וכי הרוכש שהוא עו"ד במקצועו, יכין את החוזה וישלים את הליכי הרישום והמכר.

לאחר שנשלחה טיוטת הסכם לאביו של מוכר הדירה והוכנו הטפסים לרשויות המס, הודיע לרוכשים אביו של המוכר שקונה אחר הציע מחיר גבוה יותר – 420 אלף דולר. עם זאת, הוא הבהיר שיכבד את ההתחייבות כלפיהם. לאחר מספר ימים העלה אביו של המוכר דרישות נוספות ובלתי סבירות לגבי אופן התשלום ואפשרות להשכיר את הדירה בתקופת החגים. הרוכשים טענו שהם ביקשו לשלם את המקדמה המוסכמת, אך נתקלו בסירוב מסיבות שאינן מן העניין.

הרוכשים שפנו לבית משפט השלום בירושלים, הגישו תביעה כנגד אביו של המוכר, בה טענו שנהג בחוסר תום לב, כנדרש על פי סעיף 12 לחוק החוזים. לאחר שהתביעה נדחתה, ערערו התובעים לבית המשפט המחוזי שקיבל את הערעור והחזיר את התיק להשלמות לבית משפט השלום. שם נקבע שהנתבע לא נהג בתום לב, מכיוון שהצעת הרכש החדשה שינתה את גמירות דעתו בעסקת המכר. השופט עבאס עאסי פסק פיצויים בגובה 25 אלף ש"ח לטובת הזוג, ובנוסף חייב את הנתבע בתשלום שכר טרחת עו"ד.

על תום לב במשא ומתן

השאלה הנשאלת היא למה הכוונה במילים "התחייבות כלפי הרוכשים"? התחייבות יכולה להיות בכל דרך שהיא, בין אם בעל פה או בין אם בכתב. במכר של נכס, על פי הדין, על ההתחייבות להיות בכתב, מכיוון שעסקה מסוג זה היא בדרך כלל העסקה הגדולה בחייו של אדם. המוכר והרוכשים הגיעו להסכמה כי הוא ימכור להם את הנכס וניהלו משא ומתן. ייתכן שאם המוכר היה מתחרט ולא מוכר כלל את הנכס, הוא היה יוצא מהעניין בקלות. עם זאת, הוא הסביר להם שהוא מצא רוכש שהציע הצעה גבוהה יותר.

בית המשפט טען כי על המוכר לנהל משא ומתן בתום לב, לפי הנדרש בסעיף 12 לחוק החוזים. במקרה זה, הוחלפו כבר טיוטות בין הצדדים, כלומר היו מסמכים שמעידים על קיום המשא ומתן. סעיף 12 מסביר כי במשא ומתן לקראת כריתת החוזה, חייבים הצדדים לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.

סעיף 12 בחוק החוזים קובע: יש לנהל מו"מ בתום לב

סעיף 12 בחוק החוזים קובע: יש לנהל מו"מ בתום לב

אם המוכר היה מבהיר כבר בתחילת ההתקשרות כי הוא מנהל במקביל עוד משאים ומתנים והזוג היה מוכן לכך, לא היה בכך חוסר תום לב. עם זאת, במהלך ההתקשרות הוא הציב תנאים חדשים וניהל משא ומתן עם אנשים נוספים ללא ידיעת הרוכשים. לכן, הוא ספג עונש. לכן, אם אדם שמוכר דירה מעוניין לנהל משא ומתן עם יותר מאדם אחד במקביל, עליו לפנות אל עורך דין לדיני מקרקעין שחייב לציין זאת כבר בתחילת ההסכם.

ההבדל בין מוכר לקונה נכס

ישנם הבדלים בין הצד המוכר נכס לצד הרוכש נכס. מטבע הדברים, המוכר מעוניין בסכום הכסף שיקבל בעבור הנכס. לכן, הדרישות הן גובה התמורה ותנאי התשלום. לקונה הנכס לעומת זאת, הרבה יותר בעיות ודרישות. למשל: הוא מעוניין לדעת שהנכס נבנה כחוק, לבדוק את מרשם המקרקעין (טאבו), לבצע את הבדיקות מול הרשות המקומית, להתרשם מוועד הבית ועוד. הקשיים בעסקה, בכל מקרה, צריכים להגיע מצידו של הקונה. במקרה המתואר נוצר מצב הפוך שבו המוכר הערים קשיים, ולכן מדובר בחוסר תום לב.

מניסיוני כעו"ד לדיני מקרקעין, כדי למנוע הישנות מקרים שכאלו, על הצד המוכר להיות הגון בפני הקונה. ההמלצה היא לא להפריז ולא להקליט פגישות, אלא להוציא סיכומי פגישות. לא מדובר בסיכום של כל פגישה, אלא בסיכום של פגישות מהותיות, שבהן מתקבלות החלטות מהותיות לנכס.

זכרו - עסקת המקרקעין היא בדרך כלל העסקה החשובה ביותר בחייו של אדם או בחייהם של בני זוג, ולכן צריך לבצע אותה עם עו"ד לדיני מקרקעין. ישנן הרבה מאוד בעיות טכניות ומהותיות בעסקאות נדל"ן שניתנות לפתרון – ולכן אל תוותרו על עורך דין לדיני מקרקעין בעל ניסיון רב בתחום הנדל"ן.

כל האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי – בכל מקרה פרטני יש לפנות לעו"ד לקבלת ייעוץ משפטי מתאים.

עו"ד רוני א. אילן עורך דין לדיני מקרקעין העוסק בתחומי משפט רבים, שותף-מנהל במשרד עורכי דין רוני א. אילן ושות'.

השאר תגובה

*