29 מאי 2014

עו"ד לדיני מקרקעין

באתר ynet פורסם מקרה מעניין בעניין חריגות בנייה: תושבי רחוב הידידות בעיר התלוננו שהעירייה לא מטפלת בפניות ובתלונות שלהם בנוגע לחריגות בנייה ברחוב. התושבים טוענים שבמקום פועל מתחם ובו יחידות להשכרה ל"זוגות אוהבים" (בפועל, כולם יודעים מה נעשה במקום זה). המקום פועל תוך בנייה לא חוקית ופלישה לשטח ציבורי, ולטענת התושבים, הדבר פוגע באיכות חייהם.

בכתבה רואיינו תושבים מהאזור שטענו שהיחס כלפיהם בעייתי, ושבפועל הבעיה אינה זוכה לטיפול ראוי. מבקר העירייה, מוטי פרוינד, השיב לאחת המתלוננות כי אכן לא חלה התקדמות רבה בטיפול העירייה בסוגיה. כמו כן, הוא רמז שהמלצותיו לא מיושמות בצורה מלאה. בעל הנכס הסביר שהטענות אינן נכונות וכי המקום קיים למעלה מ-20 שנה עם חוזה מסודר.

במקרה זה, לא כל העבירות תוארו בצורה ישירה בכתבה – קיימות כאן מספר עבירות, שכל אחת מהן עומדת בפני עצמה ונחשבת עבירה פלילית: פלישה לשטח ציבורי, בנייה ללא היתר, בניית גדר לא חוקית והפעלת עסק ללא רישיון. סוגיות אלה מפורטות בחוק העונשין – הן נוגעות במקרקעין, אך הן פליליות ולכן אינן מנת חלקו של עורך דין לדיני מקרקעין. לעניין טענות בעל הנכס, נטל ההוכחה מוטל עליו במקרה זה. הוא אמנם מציין כי ישנו "חוזה מסודר", אבל כאשר הפעילות עצמה אינה חוקית, טענותיו חלשות מאוד.

האם ניתן לאשר חריגות בנייה?

באשר לביצוע חריגות הבנייה (עבירת "בנייה ללא היתר"), יש סבך שלם של חוקים ותקנות שנחשבים ללא פשוטים עבור האדם הפשוט. רוב עורכי הדין, ואפילו חלק מבין עו"ד לדיני מקרקעין, אינם מומחים בסוגיה. מדובר בעורכי דין העובדים מול גופי רישוי עסקים ומועצות מקומיות, הנעזרים במהנדסים ובאנשי מקצוע על מנת להשיג את ההיתר. ישנם היתרים שונים המתייחסים למצבים שונים. למשל:

  • היתר בנייה – אם מעוניינים לבנות בית או בניין חדש.
  • היתר הריסה – אי אפשר להרוס מבנה קיים ללא היתר.
  • היתר לתוספת בנייה – בבתים קיימים.
  • היתר בנייה לשימוש חורג – למשל שינוי ייעוד של קרקע חקלאית. ההיתר ניתן לזמן מוגבל.
  • היתר לביצוע שינויים בתוך מבנה – מדובר בשינויים המשפיעים על מבנה הבניין, כמו הזזת קירות.

 

את ההיתר מגישים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לכל רשות יש ועדה מקומית משלה, והאישור שלה מאשר לבצע שינויים בבניינים ובבתים קיימים. ישנם נושאים שמחייבים פנייה לוועדה מחוזית, ואליה גם ניתן לערער. במקרה שאין אישור, ניתן להגיש עתירה לבית המשפט, אם כי ברוב המקרים, הדבר אינו יעיל, אלא אם ההחלטה של אחת הוועדות התקבלה ממניעים לא כשרים.

השיקולים של הוועדות השונות

בבואה של הוועדה המקומית לשקול חריגות בנייה, היא מנסה להבין מה הבעיה הקיימת ומדוע מעוניינים בחריגת בנייה. עם זאת, כאשר מדובר בחריגת בנייה שבוצעה ללא היתר, היד תהיה נוקשה יותר. למשל, במקרה שפורסם לאחרונה ראינו אטימה של שלוש קומות במבנה משרדית ברמת גן. סביר מאוד להניח שהאדם שביצע את חריגות הבנייה דמיין שיושת עליו קנס, אך העונש כבד.

הכתבה מגלובס על העונש הקשה בעקבות חריגות בנייה

הכתבה מגלובס על העונש הקשה בעקבות חריגות בנייה

השיקולים של הוועדות השונות הן תום הלב של המבקש (כמובן מדובר במקרה שבו ישנה בעיה אמיתית, ושלא בוצעה חריגת בנייה ואז פנייה לוועדה), המפגע הציבורי (האם בעקבות הבנייה ייפגע הציבור?) ועלות מול תועלת ("מאזן הנוחות" – מה יקרה אם הוועדה תקבל ומה אם לא). במקרה נוסף (ע"פ 30948-08-12, גב' חדרה נ' הוועדה המקומית לתכנון אצבע הגליל) נשלחה אישה למאסר בן ארבעה חודשים ונקנסה ב-80 אלף ש"ח לאחר שהגדילה את הבית ללא היתר. ייתכן שהטענות שהשמיעה וההמלצות שקיבלה נכונות, אך אסור היה לה לעקוף את החוק ובמקרה זה מדובר בחוסר תום לב.

כפי שניתן להבין, המגמה של בתי המשפט היא יד קשה והחמרת ענישה במקרים של עבירות בנייה, כולל עונשי מאסר.

מדוע העירייה אינה מטפלת בבעיה?

באשר למקרה הספציפי המתואר בכתבה, ייתכן שעיריית הוד השרון פשוט מעדיפה לא להתעסק עם אותם גורמים שביצעו את עבירות הבנייה. ניתן לראות ניסיונות אכיפה מטעם הרשויות באזורים מסוימים, אבל ניתן מנגד לראות את אוזלת היד באזורים אחרים, כמו למשל עיריית באר שבע מול חריגות הבנייה הרבות של הבדואים בנגב. אותם גורמים שבדרך כלל מבצעים עבירות אלה, מייצרים גם "מאזן הפחדה" מול גורמי אכיפת החוק.

לדעתי, מאזן ההפחדה הזה פועל גם כאן. קשה להיות עובד רשות שמקבל משכורת של כמה אלפי שקלים בחודש, מול עבריין בעל מיליוני שקלים שעובר על החוק ולא חושש מהחוק. מהתמונה המופיעה בכתבה, המתחם כולו עשוי פחונים, בוודאי לא מבנה המקבל אישור. בנוסף, הוא מפר את המרקם באזור ואינו מתאים לסביבה. מהתגובה של מבקר העירייה בכתבה, ניתן להסיק שייתכן שישנם גורמים בעירייה בעלי אינטרסים זרים לטובתם ותועלתם של חלק מאזרחי העיר.

כל האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי – בכל מקרה פרטני יש לפנות לעו"ד לקבלת ייעוץ משפטי מתאים.

עו"ד רוני א. אילן עורך דין לדיני מקרקעין העוסק בתחומי משפט רבים, שותף-מנהל במשרד עורכי דין רוני א. אילן ושות'.

השאר תגובה

*